投資不動產還是買基金？這個長久困擾投資者的難題終于要被破解了嗎？小孩子才做選擇，成年人全都要！

自5月底起，我國首批9只公募REITs（不動產投資信托基金）產品開始陸續發售。用基金投資“不動產”，只需千元，普通人也能“承包”高速公路、產業園、倉儲物流啦~一些投資者可能還有些困惑：到底什么是REITs？它的賺錢邏輯是什么？在海外市場的回報水平怎么樣？我國即將發售的公募REITs的優勢在哪里？這篇文章將為您進行詳細梳理：

 1、什么是REITs？ 

說白了，就是把住宅、公寓、產業園、收費公路等規模較大、流動性較低的不動產項目，打包成方便大家參與投資和交易的金融產品，而這些底層不動產項目的價格漲跌、租金收入，都會影響到REITs的收益。

換句話說，如果你手頭的錢不足以購買一整棟公寓或承包一整條公路，你可以通過投資REITs，來間接成為某項不動產的“包租公/婆”。

國內的投資者可能對REITs感到一絲陌生，但在海外市場，REITs已經是一個成熟發展多年、擁有不少忠實“粉絲”的投資品種。

REITs的實踐最早始于1960年代的美國。據ERPA Global REIT Survey 2020和東方證券財富研究中心于今年3月發布的數據，目前全球REITs市場中前五大市場為美國、日本、澳大利亞、英國、新加坡，它們的REITs市場規模分別為9808億歐元、1080億歐元、711億歐元、585億歐元和581億歐元。其中美國是全球最大的REITs市場，在全球REITs指數的占比達到了66.41%，占到全球約三分之二的份額。

在美國，REITs產品受到不少投資者的熱烈追捧。根據全美不動產投資協會（Nareit）的統計，截至2020年10月，約5600萬個家庭投資了REITs，占全美家庭總數的44%。

從收益來源來看，通俗意義上REITs的收益一方面主要來源于底層資產貢獻的現金流，一方面也分享底層資產的增值收益，對應產品層面就是股息分紅和股價上漲收益，其兼有股性和債性的特征，是一種具有固定收益特征的權益類資產。

由于REITs具有收益分配比例最低限制的特點，因此REITs既具備權益類產品的價格波動屬性，又具有與固收類產品類似、提供相對穩定現金流收入的可能。

站在價值投資的角度，REITs賺的是“長期資產升值+每年分紅回報”的錢。REITs市場整體來看和其他大類資產相關性較低，有助于幫助投資者降低整體資產的波動性，更適合于那些偏好固收、固收+產品以及偏好資產多元化配置的投資者。

關于REITs的回報水平，有幾組海外數據可供參考：

美股REITs指數近10年總回報為8.45倍左右，年化收益率約為11.26%。近20年，美股REITs的股息率平均值為5.12%，而同期美國CPI平均值為2.12%，REITs可謂一個“抗通脹利器”。

新加坡REITs指數2011-2019年總回報為1.43倍，對應年化收益率在4.07%左右。香港的REITs分紅合理區間總體大概為5-10%，在某些行情好的年份可以達到每年10%的分紅。自2012年起，香港的REITs指數累計投資回報率小幅高于恒生指數。

4、公募REITs的優勢

5月底即將發售的REITs產品，是我國首批9只公募REITs基金產品。首批公募REITs的9個試點項目涵蓋收費公路、市政設施、產業園等，分布地區涉及大灣區、長三角和京津冀，都是滿足“重點區域、重點行業、資產優良”要求的優質項目。那么，公募REITs有哪些優勢？

投資者要想購置商業地產或基建、環保類不動產，價格高昂，而且前后需要付出較高的交易成本。公募REITs投資的門檻則會低很多。

2）有機會分享底層項目收益

根據規定，基礎設施公募REITs應當將90%以上可供分配金額以現金的形式分配給投資者。也就是說，底層不動產如果賺錢了，就有可能分紅給每一個公募REITs的投資者。

3）投向更加明確

與傳統公募基金投資于股票和債券不同，公募REITs投向更加明確，要求80%以上資金投資于ABS從而間接投資于基礎設施資產。